Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới

Tại các cuộc tọa đàm, hội nghị về bất động sản gần đây, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đã vượt qua thời kỳ khó khăn để bước vào một chu kỳ mới, khi hàng loạt Bộ luật quan trọng sắp có hiệu lực.

Sau đây là nhận định của một số chuyên gia về bất động sản ở nước ta hiện nay.

Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng cụ quản lý nhà ở và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng - “Thị trường bất động sản nước ta hiện nay vẫn đang tồn tại năm vấn đề lớn.

Thứ nhất, mất cân đối cung – cầu. Trong khi nguồn cầu không ngừng tăng lên thì nguồn cung lại chưa có nhiều dấu hiệu cải thiện. Bất đối xứng cung – cầu vẫn rất lớn.

Thứ hai, cơ cấu sản phẩm không hợp lý. Số lượng nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn và ngày càng tăng mạnh, nhưng số lượng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân tại các khu đô thị lại thiếu trầm trọng.

Thứ ba, mặc dù thị trường suy giảm, khó khăn nhưng giá bất động sản không giảm, mà tiếp tục xu hướng tăng.

Thứ tư, việc tiếp cận về tài chính, phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bế tắc.

Thứ năm, dù Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã nhận thấy 4 vấn đề nêu trên của thị trường và vào cuộc hỗ trợ quyết liệt, song kết quả giải quyết vẫn chậm và cơ bản thị trường vẫn chưa hết khó khăn.

Nguyên nhân là do nhiều dự án đã làm sai ngay từ đầu, vì vậy, muốn tháo gỡ cần phải có thời gian để sửa sai. Với những dự án bế tắc do pháp lý chồng chéo, mâu thuẫn thì việc thông qua các luật mới liên quan sẽ giải quyết vấn đề này. Tuy nhiên, sớm nhất là phải đến ngày 1/7/2024 thì mới có thể giải quyết được một số vấn đề như vướng mắc về đất đai, về chủ trương đầu tư, các chính sách về nhà ở xã hội...”.

Ông Nguyễn Văn Đính - chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - “Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2024 được đánh giá đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận các động thái tích cực về tổng cung và tổng cầu, đầu vào và đầu ra, vi mô và vĩ mô, trước mắt và trung hạn, mở ra những cơ hội triển vọng cho thị trường bất động sản năm 2024.

Tuy nhiên, tiến trình phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa giữa các phân khúc thị trường.

Theo đó, phân khúc căn hộ tiếp tục “dẫn đầu” về tỷ trọng giao dịch khi chiếm gần 60% tổng lượng giao dịch toàn thị trường trong quý 1/2024. Đồng thời, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn đối với tất cả các phân khúc (hạng sang, cao cấp, bình dân, nhà ở xã hội...).

Bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng; bất động sản thương mại có thêm nhiều tín hiệu khởi sắc với sự tăng trưởng về nhu cầu thuê. Riêng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thì vẫn duy trì trạng thái ảm đạm và còn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong ngắn hạn khi nhiều dự án mới liên tục rời thời gian triển khai bán hàng, nhiều dự án vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết…

Dự kiến, với các luật mới được thông qua, có hiệu lực trong vài tháng tới, thị trường bất động sản sẽ sớm quay trở lại trạng thái bình thường “mới” với các thông tin ngày càng minh bạch, rõ ràng cho mọi thành phần kinh tế tham gia.

Từ giờ đến cuối năm, nguồn cung tiếp tục chuyển biến theo xu hướng tăng. Cầu nhà ở thực vẫn sẽ duy trì ở mức cao, được củng cố bởi tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa. Cầu đầu tư tiếp tục được củng cố, hướng tới các đô thị vệ tinh của Hà Nội, TP. HCM hoặc đô thị lớn trực thuộc Trung ương như Đà Nẵng.

Số lượng các chủ thể sẵn sàng “tái nhập cuộc” sẽ tăng lên với nhiều hơn các dự án được kickoff, giới thiệu, mở bán ra thị trường; nhiều hơn các sàn giao dịch, môi giới bất động sản quay trở lại hoạt động; nhiều hơn khách hàng/nhà đầu tư tìm về kênh bất động sản nhà ở...

Phân khúc bất động sản bán lẻ sẽ đón nhận thêm hàng trăm nghìn m2 diện tích thuê mới chất lượng. Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì vị thế tăng trưởng tích cực. Với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, mặc dù khó có thể phục hồi trong ngắn hạn nhưng sẽ có thêm nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt là sản phẩm condotel, căn hộ cao tầng gắn với du lịch nghỉ dưỡng thuộc những địa bàn du lịch truyền thống, trọng điểm”.

Ông Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, nhận định “Nền kinh tế vừa bước qua quý 1, chỉ số kinh tế vĩ mô được cải thiện nhưng vẫn còn nhiều lo lắng để có thể tăng tốc thời gian tới. Trong khi đó, các động lực tăng trưởng đang suy yếu.

Vừa qua, chúng ta dựa nhiều vào FDI, xuất khẩu, đầu tư công nhưng những động lực này đang có xu hướng suy giảm. Tăng đầu tư công không phải là động lực dài hạn cho tương lai. Đầu tư nước ngoài thì chúng ta lại ít có dự án lớn về công nghệ cao. Xuất khẩu tăng trưởng nhưng không cao.

Nghị quyết 41 của Bộ Chính trị lần đầu yêu cầu cần thúc đẩy cho khu vực tư nhân nhưng thực tế khu vực này lại đang suy yếu, trong khi đây mới chính là khu vục chính có vai trò dẫn dắt nền kinh tế trong tương lai.

Theo đó, việc tháo gỡ cho thị trường bất động sản để nền kinh tế có thể bật lên là một giải pháp quan trọng, vì tăng trưởng trong bất động sản liên quan đến cả chuỗi cung ứng. Bất động sản tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh, là nền tảng cho sản xuất, là cuộc sống của người dân,… tạo ra tăng trưởng cho các lĩnh vực kinh tế khác. Trong thời gian tới, cần dồn lực khôi phục thị trường bất động sản. 

Quốc hội đã thông qua ba luật quan trọng (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024), như ba mũi giáp công có thể thúc đẩy, cứu cánh thị trường bất động sản, chúng ta có thể đặt nhiều kỳ vọng vào tác động của các luật này đối với sự phục hồi và phát triển của thị trường. Tuy nhiên, hành trình trước mắt có thể sẽ còn gian nan, bởi vẫn còn những điểm chồng chéo chưa được sửa đổi một cách triệt để và việc thực thi luật sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong thực tế. 

Để giải quyết đồng bộ các vấn đề, có rất nhiều việc chúng ta phải làm. Đã có 20 chính sách mới được triển khai, song việc thực thi trong thực tế cũng không đơn giản. Luật đang ngày càng được hoàn thiện và đồng bộ hơn nhưng rủi ro pháp lý thì luôn còn, các tranh chấp vẫn sẽ xảy ra. Tôi cho rằng, kể cả khi các luật bắt đầu có hiệu lực, thì thị trường vẫn cần thời gian để thích nghi và còn rất khó khăn ở giai đoạn tới”.

Ông Ngô Đăng Hoan - Phó giám đốc khối khách hàng cá nhân, PVcomBanhk cho biết Ngân hàng luôn cởi mở với vấn đề vay mua nhà.

“Về tín dụng, người dân thường quan tâm tới gói cho vay mua nhà dành cho khách hàng cá nhân. Thời gian vừa rồi, các ngân hàng thương mại đã tung ra hàng loạt chương trình ưu đãi mua nhà ở tại các dự án với đa dạng kỳ hạn 6 tháng, 12 tháng, 18 tháng, 36 tháng…

Lãi suất ở thời điểm hiện tại cũng rất hấp dẫn, bên cạnh gói hỗ trợ 0% trong vài tháng đầu (không phổ biến) thì lãi suất cố định ban đầu thường ở mức 3,99 - 8,99%. Điều này làm “mềm” áp lực trả lãi trong thời gian vay ban đầu để khách hàng dễ dàng chấp nhận hơn. Các ngân hàng cũng đang phải cạnh tranh, tìm khách, chào các chủ đầu tư các gói ưu đãi theo đúng chính sách “may đo” để phù hợp với chính sách bán hàng của họ. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang dùng kỳ hạn hỗ trợ lãi suất 12 tháng và 18 tháng nhất để thu hút khách hàng mua nhà.

Thời gian hỗ trợ lãi suất này gắn liền với chính sách lãi suất ngân hàng vì thời gian này, ngân hàng đi cùng các chủ đầu tư, do đó, mặt bằng lãi suất rất hấp dẫn.

Tuy nhiên, ngân hàng điều hành lãi suất cũng theo giá thị trường và phải bảo đảm biên thu nhập thuần để đáp ứng chỉ tiêu giao kế hoạch của cổ đông, đảm bảo mục tiêu thu nhập của các đơn vị kinh doanh,… nên lãi suất cho vay mua nhà sau ưu đãi sẽ được thả nổi, bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ (dự phòng chung 0,15%, chi phí vận hành 1-1,5; biên lợi nhuận thuần 1-1,5….). Lãi suất cơ sở cấu thành từ chi phí vốn của ngân hàng cộng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, cộng tỷ lệ biên lợi nhuận nội bộ và được thả nổi theo kiểu “nước nổi thì bèo nổi”. Đây là những yếu tố quyết định mức lãi suất cho vay của ngân hàng (hiện vẫn còn cao) chứ không phải lợi nhuận. Nhiều ý kiến đề xuất ngân hàng giảm lợi nhuận để lãi suất giảm nhưng bản chất không nằm ở lợi nhuận. Ngân hàng nào có mặt bằng huy động lãi suất dân cư hoặc có vốn không kỳ hạn dồi dào thì có lợi thế hơn trong việc giảm lãi suất cho vay phần sau ưu đãi.

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà sau ưu đãi hiện nay đang ở mức 9,5-12,5%. Ngân hàng đang dư thừa nguồn vốn, PVcomBank cũng như nhiều ngân hàng thương mại khác rất muốn cho vay, nhưng khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế còn đang yếu. Các ngân hàng thương mại nếu có cơ hội giảm lãi suất thì sẽ giảm để thu hút khách hàng và cho vay, nhằm đảm bảo doanh thu, đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn vốn đã huy động.

Chúng tôi luôn xác định nhóm khách hàng mục tiêu cho vay mua nhà là nhóm khách hàng trọng tâm. Ngay cả trong thời điểm thị trường khó khăn nhất, chúng tôi vẫn luôn đồng hành, lắng nghe để hỗ trợ cả chủ đầu tư và khách hàng mua nhà”.

Ông Lê Hoàng Châu chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nhận định tỷ lệ giá thuê đất hiện nay chưa hợp lý.

“Vừa qua, Bộ Tài chính đã khẩn trương xây dựng “dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, đã hợp nhất nội dung của hai nghị định trước đây là “Nghị định số 76/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất” và “Nghị định số 77/2014/NĐ-CP quy định về tiền thuê đất” thành một nghị định.

Song, với dự thảo nghị định này, Hiệp hội nhận thấy có nhiều nội dung chưa hợp lý hoặc cần bổ sung. Trong đó có nội dung Điều 18 “dự thảo Nghị định” chưa “quét” đầy đủ các trường hợp được “miễn, giảm tiền sử dụng đất”, thực chất là được “miễn tiền sử dụng đất” quy định tại điểm b khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 bao gồm các trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở”. Do đó, theo Hiệp hội, rất cần thiết bổ sung các nội dung trên vào khoản 3a (mới) Điều 18 “dự thảo Nghị định”.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng nhận thấy từ đầu năm 2023, tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều “nâng giá đất” của Bảng giá đất lên khá cao so với năm 2022. Điển hình là TP.HCM đã nâng “hệ số k” của Bảng giá đất lên một lần so với năm 2022 như “khu vực 1” (khu vực có giá đất cao nhất) được nâng “hệ số k” từ 2,5 lên 3,5 và bốn khu vực còn lại cũng được nâng “hệ số k” lên một lần. Vì thế, việc áp dụng Bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các hộ gia đình tăng cao hơn và cả các đối tượng thuê đất của Nhà nước, đồng thời cũng là “nguyên nhân gián tiếp” tác động làm tăng giá nhà ở của thị trường bất động sản.

Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị “tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm” cần được quy định hợp lý, mà hợp lý nhất là nên từ 0,5% đến 2,5% để áp dụng theo từng khu vực của từng địa phương thì phù hợp hơn. Ví dụ như TP.HCM quy định “năm khu vực giá đất” thì mỗi khu vực có “tỷ lệ phần trăm (%)” chênh lệch khoảng 0,5% cho mỗi bậc là phù hợp, vì “tiền thuê đất trả tiền hàng năm” cũng là “chi phí đầu vào” của rất nhiều loại hàng hóa, dịch vụ để giảm giá thành và tăng tính cạnh tranh của nền kinh tế nước ta.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 26 dự thảo Nghị định về “trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá” thì quy định “tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm”, như sau: Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0,5% đến 2,5% tùy theo loại đất, địa điểm, vị trí, mục đích sử dụng”.

Ông Nguyễn Quang Tuyến Phó chủ tịch Hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội: "Các luật mới cần độ Ngấm vào thị trường".

“Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ tác động theo hướng tích cực tới thị trường bất động sản.

Trong đó, Luật Đất đai 2024 hỗ trợ việc tiếp cận thị trường đất đai của các tổ chức kinh tế, các nhà đầu tư, giúp phân khúc bất động sản nông nghiệp khởi sắc, nhộn nhịp hơn. Với thị trường sơ cấp, luật này có điểm mới là quy định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất. Riêng với cho thuê đất, Luật quy định trả tiền thuê đất hàng năm, giới hạn trả tiền thuê đất một lần cho cả kỳ hạn thuê…

Luật Kinh doanh bất động sản sẽ vừa gỡ vướng, vừa thanh lọc thị trường, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững. Về gỡ vướng, Luật quy định: tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán nhà, giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (không quá 50%). Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty. Doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần một người có chứng chỉ môi giới…

Luật cũng góp phần thanh lọc thị trường thông qua các quy định: môi giới bất động sản phải tham gia vào sàn giao dịch bất động sản, không được hành nghề tự do, hoa hồng phải chuyển khoản qua ngân hàng; chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; khi giao dịch sản phẩm, phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng; siết phân lô bán nền (đến đô thị loại 3)…

Trong khi Luật Nhà ở giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân; bổ sung đối tượng, tạo thuận lợi cho Việt kiều, người nước ngoài mua nhà, đất tại Việt Nam; tập trung vào phát triển phân khúc nhà ở xã hội, bổ sung đối tượng được mua, thuê loại hình nhà ở này. Đồng thời, quy định chặt chẽ hơn trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở. Ví như quy định chung cư mini phải đầy đủ hệ thống phòng cháy, chữa cháy; được xem xét cấp sổ hồng nếu đủ điều kiện; quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư; đối với nhà chung cư xuống cấp, có thể cưỡng chế nếu không chịu di dời…

Tuy nhiên, các bộ luật đều sẽ có độ trễ chính sách; hơn nữa, cũng còn nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc khi triển khai. Trong nhiệm kỳ Quốc hội khoá 15, nhiệm vụ sửa Luật Đất đai được xác định khó nhất; trong đó, lại có hai cái khó nhất là định giá đất và bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Riêng việc định giá theo nguyên tắc thị trường cũng còn nhiều vấn đề bàn cãi: thị trường là thị trường nào? Nguyên tắc thị trường là nguyên tắc nào? Có bao nhiêu nguyên tắc…? Trong Nghị định hướng dẫn phải làm rõ các yếu tố này, không thì không thể xác định được. Hiện nay, ai cũng muốn “né” công tác thẩm định giá đất, bởi áp lực rủi ro pháp lý rất lớn.

Để bảo đảm hiệu quả thực thi các quy định mới, trong quá trình chờ đợi “ngấm”, cần nghiên cứu nâng cao công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật; đồng thời, nâng cao năng lực thực thi, áp dụng của cơ quan quản lý địa phương. Bởi ngay cả khi chúng ta đã có luật rồi, nghị định hướng dẫn, thông tư hướng dẫn… có hay đến mấy cũng không thể đi vào cuộc sống, nếu như năng lực thực thi kém hoặc áp dụng không đúng”.

Tạp chí Kinh tế Việt Nam, số 18, ngày 24/04/2024

Link bài: https://vneconomy.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-buoc-vao-chu-ky-moi.htm